Actualiteiten

Wakker geschud door een aardbeving

Door mr. B. de Smit

Inleiding

Je zal er maar wonen. Een gebied in Noord-Nederland waar door de gaswinning aardbevingen ontstaan. Sinds het moment dat het KNMI deze aardbevingen is gaan registreren (1986) zijn de frequentie en kracht toegenomen. Deze aardbevingen kunnen schade veroorzaken aan onroerende zaken. In deze zaak gaat het om een in 1963 gebouwde vrijstaande woning met vier vrijstaande bergingen. De woning is gelegen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (hierna: NAM). Volgens de rechtbank Noord-Nederland moet bij de waardebepaling rekening worden gehouden met waardedrukkende factoren die aan aardbevingen verbonden zijn. Hoe zit dat precies?

 

Onderzoeken

Op 16 augustus 2012 vond de zwaarste aardbeving tot dan toe plaats. Het betrof een aardbeving bij de plaats Huizinge met een kracht van 3.6 op de schaal van Richter en hij duurde langer dan voorgaande aardbevingen. Een conclusie van het KNMI was dat de hoeveelheid van de aardbevingen zal toenemen en dit waarschijnlijk het gevolg is van de toegenomen aardgasproductie.

 

Ook het Staatstoezicht op de Mijnen (hierna: SodM) heeft een onderzoek ingesteld naar aanleiding van deze aardbeving. Het SodM concludeert dat door de toename van de gasproductie er niet alleen meer maar waarschijnlijk ook zwaardere aardbevingen zullen plaatsvinden.

 

Standpunten over de waarde

De aardbeving op 16 augustus 2012 had een groot effect op de onderhavige woning. Aan de woning is € 11.642,86 aan zichtbare schade ontstaan, die schade werd vergoed door de NAM. In beroep bepleit eiser dan ook een WOZ-waarde van € 250.000,- per waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar daarentegen is van mening dat de waarde € 284.000,- bedraagt. Partijen verschillen over de vraag of met de aardbeving op 16 augustus 2012 rekening moet worden gehouden.

 

Eiser is van mening dat de aardbeving een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid is, als genoemd in artikel 18 derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Daarom moet de onroerende zaak worden gewaardeerd naar de toestand 1 januari 2013. Volgens de heffingsambtenaar is dat niet het geval en dient bij de waardering uitgegaan te worden van de peildatum 1 januari 2012.

 

Eiser is van mening dat de bevolking van Noordoost-Groningen wakker is geschud door deze aardbeving. De frequentie en de kracht van de aardbevingen zullen toenemen en het imago van de regio is van invloed op de waardeontwikkeling. Deze imagowijziging geldt volgens eiser specifiek voor deze woning.

 

Daarnaast is eiser van mening dat er sprake is van fysieke schade. Die zou bestaan uit zichtbare cosmetische schade, maar ook uit “rompslomp” schade. Dit is volgens eisers taxateur de schade die bestaat uit de te verwachten kosten en moeite die potentiële kopers moeten doen om de schade vergoed te krijgen alsmede op de te verwachten overlast als gevolg van de met het herstel van de fysieke schade, dan wel met het aardbevingsbestendig maken van de met de woning gepaard gaande werkzaamheden.

 

De heffingsambtenaar daarentegen is van mening dat de aardbeving van 16 augustus 2012 (en het daardoor gewijzigde imago) van toepassing is op alle objecten binnen en buiten de gemeente. Er is geen sprake van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Om die reden moet er gewaardeerd worden naar de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2012.

 

Bodemgesteldheid

De rechtbank concludeert dat de onderzoeken in januari 2013 zijn gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van de onderzoeken is dat er een risico is op aardbevingen van 5.0 op de schaal van Richter. De rechtbank gaat ervan uit dat op de waardepeildatum 1 januari 2012 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was. Het enkele feit dat de aanwezigheid van dit risico later (2013) bekend is geworden neemt niet weg dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ en reeds op de waardepeildatum 1 januari 2012 rekening moet worden gehouden met dit risico. Daarmee sluit de rechtbank aan bij een arrest van de Hoge Raad van 5 september 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AI5685). De Hoge Raad bepaalt in dit arrest dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voor zover die pas later is gebleken.

 

De rechtbank overweegt op die gronden dat rekening dient te worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op de waardepeildatum 1 januari 2012. Dit brengt mee dat bij de waardevaststelling uit moet worden gegaan van het feit dat de goed geïnformeerde meestbiedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zal laten leiden. Daarnaast geeft de rechtbank aan dat deze gegadigde zich rekenschap zal geven van alle van belang zijnde factoren zoals het imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning alsmede de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade.

 

Volgens de rechtbank zijn de genoemde waardebeïnvloedende factoren niet het gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012. Deze vloeien voort uit de bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2012. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de aardbeving en de waardebeïnvloedende factoren omstandigheden zijn in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank is wel van mening dat deze aardbeving en de waardebeïnvloedende factoren achteraf bezien, wel licht kunnen werpen op de toestand van het gaswinningsgebied op 1 januari 2012 en dus bij de waardering moeten worden betrokken.

 

Fysieke schade

De rechtbank is van oordeel dat de zichtbare fysieke schade als een specifieke omstandigheid in de zin van de wet is aan te merken, omdat hierdoor de toestand van de woning is veranderd. Maar is de waarde van de woning veranderd? Volgens de heffingsambtenaar is dat niet het geval. De schade aan de woning is immers door de NAM volledig vergoed. Dit heeft eiser bevestigd en hij heeft niet gesteld dat in 2012 niet kon worden verwacht dat deze kosten zouden worden vergoed. Een potentiële koper is hierdoor dus niet beïnvloed en door de fysieke schade is dus geen waardeverandering ontstaan.

 

Toestandsdatum en waardering

Alles afwegende is de rechtbank van mening dat de woning gewaardeerd dient te worden naar de toestand op 1 januari 2012. Over de waardering merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld dat de kosten van het herstel van de zichtbare fysieke schade volledig worden vergoed door de NAM. De prijs die een potentiële koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen wordt niet beïnvloed door zichtbare fysieke schade. Dit is niet het geval bij het aardbevingsbestendig maken van de woning en de kosten die daarmee gepaard gaan en de rompslompschade. Ten aanzien van deze kosten heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd dat deze kosten volledig worden vergoed door de NAM of de Staat.

 

De rechtbank is verder van mening dat in januari 2013 bekend werd dat de bodemgesteldheid zodanig was dat in het gaswinningsgebied zelfs een kans op aardbevingen was met een kracht van 5.0 op de schaal van Richter. Pas bij obligatoire overeenkomsten die gesloten zijn ná 16 augustus 2012 is rekening gehouden met het risico op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de schaal van Richter en pas bij obligatoire overeenkomsten die gesloten zijn ná januari 2013 kan bij de prijsbepaling in aanmerking zijn genomen dat een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de schaal van Richter.

 

Alleen verkoopovereenkomsten van na 16 augustus 2012 zijn volgens de rechtbank bruikbaar om de invloed van de uit de op 1 januari 2012 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren op de waardebepalende factoren te beoordelen. Dit maakt de matrix van de heffingsambtenaar niet bruikbaar omdat juist daarin (veel) verkopen staan die hebben plaatsgevonden voor die datum en die bovendien uitgaan van de notariële akte in plaats van de datum van de obligatoire overeenkomst.

 

De rechtbank is van oordeel dat de woningmarkt in de gemeente Eemsmond niet geheel is stilgevallen na de aardbeving, maar niet kan worden gezegd dat de uit de bodemgesteldheid voortvloeide factoren, niet van invloed zijn op de waardebepaling van onroerende zaken.

 

Conclusie

De rechtbank is van mening dat eiser en de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de uit de bodemgesteldheid voortvloeiende factoren. Dat het in de gemeente Eemsmond nog niet is voorgekomen dat een verkoper een vergoeding heeft gekregen van de NAM is niet relevant. De heffingsambtenaar heeft deze stelling op niet van verkopers verkregen informatie gebaseerd.

 

Maar ook eiser heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt. In het taxatierapport is slechts één vergelijkingsperceel opgenomen dat na 16 augustus 2012 is verkocht, maar dit object is niet vergelijkbaar. De andere verkoopcijfers in het taxatierapport zijn transacties van voor 16 augustus 2012. Deze transacties zijn gecorrigeerd met NVM percentages die niet zonder meer van toepassing zijn op de waardeontwikkeling in de gemeente Eemsmond.

 

De rechtbank is van mening de waarde zelf te moeten vaststellen (omdat beide partijen daarin niet zijn geslaagd) en geeft inzicht in de wijze waarop de waarde bepaald wordt. De rechtbank hanteert voor het imago-effect en de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning een forfaitaire aftrek van 10% op de waarde. Voor de rompslompschade past de rechtbank een forfaitaire aftrek toe van

€ 2.500,- waardoor de WOZ-waarde uitkomt op een bedrag van € 253.000,-.

 

Rb Noord-Nederland 2 juli 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNNE:2015:3118