Actualiteiten

Bloot eigendom: taxatie en depreciatie

Geschil tussen ondererfpachters en Staatsbosbeheer over de waardering van het bloot eigendom van percelen op Vlieland door Staatsbosbeheer als grondeigenaar in het kader van een koopaanbod. Toetsing van het koopaanbod van Staatsbosbeheer aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid. Afwijzing vordering.

 

Staatsbosbeheer is eigenaar van percelen op Vlieland die zij voor de duur van 30 jaar aan een stichting in erfpacht heeft uitgegeven. Deze stichting heeft de grond in ondererfpacht uitgegeven aan personen, die vervolgens aan Staatsbosbeheer hebben gevraagd om de bloot eigendom te mogen kopen. De Tweede Kamer heeft een motie aangenomen om onnodige gronden af te stoten. Staatsbosbeheer heeft een taxatie opgesteld en daarop een verkoopvoorstel gebaseerd van zijn bloot eigendom. De ondererfpachters bestrijden echter de deugdelijkheid van de taxatie en het voorstel, reden om een kort geding te starten.

 

Misschien leiden de bezwaren en nieuw deskundigenonderzoek in een eventuele bodemprocedure wel tot herziening van het voorstel, maar dan tegen een latere peildatum en dat kan gaan leiden tot een hogere verkoopprijs. Daarom is er een spoedeisend belang.

 

Staatsbosbeheer is gebonden aan het publiekrecht en bovendien wordt de precontractuele rechtsverhouding beheerst door de redelijkheid en billijkheid. De rede/ratio vereist een onderbouwd voorstel. Een bestuursorgaan mag zich voor zijn handelen baseren op het advies van een deskundige, indien uit zijn advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten daaraan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusie niet onbegrijpelijk is. Dit, tenzij concrete aanknopingspunten bestaan voor twijfel aan de juistheid, zo volgt uit rechtspraak van de Afdeling.

 

De taxateur heeft in verband met het bestaan van de erfpacht geen depreciatie toegepast op de marktwaarde, omdat de grond wordt verkocht aan de zittende (onder)erfpachter, zodat op eventueel uit erfpachtvoorwaarden voortvloeiende beperkingen geen acht behoeft te worden geslagen. Dat is in overeenstemming met een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden uit 2013.

 

Dat geen geïndividualiseerde bouwkosten zijn gehanteerd is begrijpelijk, gelet op het grote aantal percelen dat Staatsbosbeheer heeft laten taxeren. De door de taxateur gehanteerde methode voor functionele veroudering heeft slechts een marginale afschrijving tot gevolg, waardoor de opstal een hoge waarde behoudt. Dat is in het voordeel van eisers. Het gehanteerde afschrijvingspercentage van 0,25% per jaar, gerekend vanaf het bouwjaar, houdt rekening met een normale investering in onderhoud en vervanging. De stelling van eisers dat geen rekening is gehouden met waardeverhogende verbouwingen miskent dat het hanteren van een gemiddeld percentage redelijk is omdat een groot aantal objecten getaxeerd moest worden. Er behoeft dus niet te worden geïndividualiseerd tot op dit niveau. Er ontstaat verschil tussen de modeluitkomst en individuele verkoop: dat is inherent aan de gebruikte aanpak, waarbij is gekeken naar een gemiddelde. De taxateur kan ook geen verantwoordelijkheid nemen voor gehanteerde WOZ-waarden. De extra oppervlakte boven 1.200 m² geven blijkens referentietransacties slechts een beperkte meerwaarde. Een waardeberekening aan de hand van de kapitalisatie van de canon is niet opportuun, omdat de canon op dit moment niet marktconform is. Uit referentietransacties bleek dat er geen structureel verschil bestaat in verkoopprijzen naar gelang de ligging binnen een recreatiepark: het maakt dus voor de waarde niet uit of het gaat om een perceel dicht bij de zee of de centrumvoorzieningen.

 

De taxateur heeft gekozen voor de residuele methode: dat is gebruikelijk. Dat er andere methoden zijn, betekent nog niet dat de residuele methode onredelijk zou zijn. Volgens de taxateur is bovendien de residuele methode de enige methode vanwege het ontbreken van andere marktgegevens, dus voor transacties van bouwkavels zonder opstal. Eisers hebben verder geen contrataxatie of ander deskundigenoordeel overgelegd, zodat niet komt vast te staan dat de taxatie gebrekkig is.

 

Eisers hebben verder gesteld dat Staatsbosbeheer ten onrechte een depreciatie heeft toegepast van 12,5%, volgens hen is een depreciatie van 40 à 50% gebruikelijk. Dat is volgens Staatsbosbeheer niet juist: bij stedelijke erfpacht kan een percentage van 50% voorkomen, maar hier gaat het om groene erfpacht. Bij dergelijk erfpacht is een percentage van 25 zonder meer marktconform; zelfs weinig groene erfverpachters passen überhaupt depreciatie toe. Bovendien worden bij verkoop aan de zittende erfpachters de erfpachtbeperkingen opgeheven en wordt de tijdens de looptijd van de erfpacht toegepaste depreciatie als gevolg van erfpachtbeperkingen weer teniet gedaan. De rechter oordeelt dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat Staatsbosbeheer in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door toepassing van een depreciatiefactor van 12,5%.

 

Reeds omdat de erfpachters ook gewoon hun ondererfpacht kunnen voortzetten, kan er geen strijd bestaan met het evenredigheidsbeginsel. Dat beginsel vereist dat er evenredigheid moet bestaan tussen de doelen van Staatsbosbeheer en de financiële belangen van de ondererfpachters. Daar moet de rechter terughoudend mee omgaan.

 

De vorderingen van de ondererfpachters worden afgewezen.

 

Rb Noord-Nederland 8 november 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNNE:2017:4224

 

Door Rikkert Hoekstra