Actualiteiten

Een oneerlijk erfpachtbeding

Het hof heeft in een eerder tussenarrest ambtshalve de vraag opgeworpen of een beding in de tussen partijen geldende erfpachtvoorwaarden, oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13. Aan partijen is gelegenheid geboden zich daarover uit te laten. Door Staatsbosbeheer is aangevoerd dat het betreffende beding niet valt onder het toepassingsbereik van de richtlijn, dat sprake is van een kernbeding dat zich aan toetsing op oneerlijkheid onttrekt, dat geen sprake is van een oneerlijk dan wel onredelijk bezwarend beding en ten slotte dat, zelfs indien sprake is van een oneerlijk beding dat vernietigd wordt, appellant daardoor geen schade heeft geleden. Het hof gaat op al deze vragen in.

 

Een erfpachter wilde zijn perceel verkopen aan een derde. Op grond van een daartoe strekkend beding ging de eigenaar/erfverpachter er vervolgens toe over om de canon te verhogen, zodat de koper de verhoogde canon zou moeten gaan betalen. De erfpachter was het met deze verhoging niet eens.

 

In hoger beroep heeft het hof Arnhem-Leeuwarden in een tussenarrest in 2015 ambtshalve de vraag opgeworpen of het beding mogelijk in strijd was met de richtlijn oneerlijke bedingen van de Europese Unie. Er was weliswaar op deze Richtlijn geen beroep gedaan, maar binnen het kader van de rechtsstrijd over de verhoging kon deze rechtsgrond die de mogelijkheid van verhoging als zodanig ter discussie stelde, mogelijk van toepassing zijn, aldus het voorlopig oordeel van het hof. Rechters moeten deze Richtlijn ter bescherming van consumenten ambtshalve toepassen. Alvorens daadwerkelijk tot toepassing van deze Europese Richtlijn over te gaan, had het hof daarom in zijn arrest uit 2015 partijen in de gelegenheid gesteld om over deze toepassing het nodige op te merken.

 

Het hof wijst er naar aanleiding van deze opmerkingen op dat volgens een uitspraak van de Hoge Raad uit 2013 (NJ 2014-274) de Richtlijnbepalingen hebben te gelden als te zijn van openbare orde. Nu partijen strijden over de rechtmatigheid van de verhoging, valt het binnen de rechtsstrijd dat het hof ambtshalve toetst of het beding waarop de verhoging berust,  mogelijk niet toelaatbaar is, aldus het definitieve oordeel van het hof op dit punt in het tussenarrest d.d. 19 september 2017.

 

Inhoudelijk overweegt het hof voorts dat de Richtlijn van toepassing is op overeenkomsten tussen een verkoper en een consument. Volgens het hof valt Staatsbosbeheer bij de erfpachtuitgifte aan te merken als verkoper en is de erfpachter een consument in de zin van deze Richtlijn. Voor de toepassing is verder van belang dat vastgesteld kan worden dat over het bewuste artikel niet afzonderlijk is onderhandeld: daarmee valt het artikel onder het toepassingsbereik van de Richtlijn.

 

Het hof oordeelt verder dat het hier niet gaat om een kernbeding. De kern is enerzijds de uitgifte in erfpacht en anderzijds de betaling van de canon. Het bewuste artikel bepaalt niet het bestaan van de verplichting tot betaling van de canon als zodanig en is daarom geen kernbeding; het beding zegt slechts aanvullend iets over de mogelijkheid de hoogte te wijzigen.

 

Inhoudelijk moet worden beoordeeld of het beding oneerlijk danwel onredelijk bezwarend is. Dan gaat het er om of er een aanzienlijke verstoring is van het evenwicht indien de situatie wordt vergeleken wanneer het beding er wel is, en de situatie waarin het beding wordt weg gedacht.

 

Uit het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een erfpachter in beginsel vrij is om zijn erfpacht over te dragen aan een derde. In artikel 5:91 BW is bepaald dat een eigenaar eventuele toestemming niet zonder redelijke gronden kan weigeren; in artikel 5:91 lid 4 BW is geregeld dat de erfpachter eventueel aan de kantonrechter vervangende toestemming kan vragen. Dat is de situatie zonder beding.

 

Het beding verandert dit, aldus dat de erfpachter voor overdracht toestemming nodig heeft. Het bewuste artikel in de erfpachtvoorwaarden vervolgt met een artikellid, inhoudend dat ‘in ieder geval als voorwaarde gesteld kan worden’ dat de canon op actueel peil wordt gebracht, alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Het effect daarvan is dat Staatsbosbeheer over de resterende looptijd van de canon een veel hogere opbrengst ontvangt, dan indien de erfpachter niet tot verkoop zou zijn overgegaan.

 

Door op voorhand te bedingen dat verhoging van de canon in ieder geval mogelijk was, is beoogd deze verhoging te onttrekken aan de toetsing door de kantonrechter. Op deze wijze verschuift het evenwicht. Dit, terwijl de bevoegdheid om eventueel toestemming te kunnen weigeren, volgens de wetgever uitdrukkelijk niet is gegeven als instrument om gemaakte prijsafspraken te doorbreken. Dat betekent dat het contractuele evenwicht zoals dat voortvloeit uit de wet, door het bewuste beding in ernstige mate wordt verstoord. Daarom is het een oneerlijk beding. Daarom wordt het artikellid vernietigd, zodat Staatsbosbeheer zich voor het weigeren van haar toestemming niet op dit artikellid kon beroepen. Het doet er volgens het hof niet toe of de kantonrechter de verhoging van de canon onredelijk zou hebben geoordeeld. Daar gaat het niet om: het gaat om de vraag of het bewuste beding oneerlijk is of niet, en daarbij is het niet relevant hoe het beding concreet is toegepast.

 

Het hof heeft vernietigd de bepaling dat in ieder geval in het kader van de verlening van toestemming de canon kan worden verhoogd. Het blijft staan dat Staatsbosbeheer wel, zonder beding, op grond van artikel 5:91 BW toestemming had kunnen weigeren en dan is het -voor de vraag welke de schadelijke gevolgen zijn geweest van het vernietigde artikellid- relevant of de kantonrechter in een procedure het onthouden van toestemming onder de voorwaarde van verhoging van de canon als onredelijk zou hebben beoordeeld.

 

Wat dat betreft oordeelt het hof dat de wetgever de vrije bevoegdheid tot overdracht van erfpacht niet onnodig heeft willen inperken. Die vrije overdracht wordt beperkt omwille van een doel, te weten tussentijdse prijsverhoging, waarvoor artikel 5:91 BW niet is geschreven. Daarom is aannemelijk dat de kantonrechter de voorwaarde van canonverhoging als onredelijk terzijde zou hebben gesteld. Het toch onthouden van de toestemming is daarom onrechtmatig, zodat Staatsbosbeheer schadeplichtig is.

 

Ter begroting van de schade wil het hof nader door partijen worden geïnformeerd.

 

Volgens Staatsbosbeheer is de voorwaarde dat de canon kan worden verhoogd bij verkoop, gebruikelijk in erfpachtverhoudingen. Het hof overweegt naar aanleiding daarvan dat dit niet maakt dat de kantonrechter de verhoging zou hebben geaccepteerd.

 

Dus: als het waar is dat zo’n verhoging van de canon bij verkoop gebruikelijk is dan dient dit gebruik te worden beëindigd.

 

Wij betwijfelen overigens of dit gebruikelijk is; wij zouden desgevraagd overeenkomstig het oordeel van het hof negatief hebben geadviseerd.

 

Hof Arnhem-Leeuwarden 19 september 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2017:8437 

 

Door Rikkert Hoekstra