Een tuin met de bestemming groen

De gemeente Vianen heeft besloten tot de verkoop van zogenaamd “snippergroen”. Het gaat om delen van een plantsoen, die grenzen aan de achtertuin van een aantal woningen. Kort na het sluiten van de koop wordt extern juridisch advies uitgebracht met de conclusie dat op het verkochte de bestemming “groen” rust en dat de verkochte percelen daarom niet gebruikt kunnen worden als privé-tuin. Daarvoor zou een bestemming “wonen” nodig zijn. Ongeveer een half jaar later wordt gewijzigd bestemmingsplan ter inzage gelegd. Tegen de onttrekking van  het verkochte aan het plantsoen worden zienswijzen ingediend en de raad verklaart deze gegrond.

Daarop stelt de gemeente aan de kopers voor om de overeenkomsten te ontbinden en om de percelen terug te laten leveren, waarbij de aankoopsom met een opslag van 25% zal worden terugbetaald en bovendien de gemaakte kosten zullen worden vergoed (waaronder de kosten van juridische bijstand). Indien er meer of andere kosten zijn gemaakt dan die van de notaris en van juridische bijstand, verklaart de gemeente zich bereid om die kosten te onderzoeken en eventueel ook te willen betalen. Tien buurtbewoners aanvaarden dit voorstel, maar twee niet. Eén van hen stelt dat zijn woning zonder het perceel € 450.000,- waard is, maar met het perceel als tuin een bedrag van € 475.000,-, zodat deze koper een schadevergoeding verlangt van € 25.000,-. Het gaat om een stuk grond met een oppervlakte van a 30m² die door de gemeente is verkocht voor een prijs van circa € 3.000,-.

De Rechtbank Midden-Nederland stelt vast dat de koopovereenkomst de gemeente er toe verplichtte om een perceel te leveren dat als tuin mocht worden gebruikt; de koopovereenkomst bepaalt zelfs dat het perceel alleen maar als tuin mag worden gebruikt. Daarom is de gemeente te kort geschoten.

De gemeente voert aan dat beide partijen wisten dat de bestemming openbaar groen was en dus niet wonen of tuin. De gemeente heeft volgens haar de bestemming van het perceel als tuingrond niet gegarandeerd. Dat verweer faalt. Het gaat er om, aldus de rechtbank, of het gebruik van de tuin toegestaan was onder de bestemming “groen”. De gemeente verkeerde aanvankelijk zelfs in de veronderstelling dat de bestemming “groen” het gebruik als tuin toestond en pas na het inwinnen van extern deskundig advies bleek dat die veronderstelling onjuist was. Dan kan moeilijk worden volgehouden dat koper deze twijfel had moeten onderkennen. Dat klemt ook al doordat namens de gemeente op de zitting is gezegd dat de zaken te pragmatisch was ingestoken, dat er destijds al wel een klein beetje twijfel over de bestemming was en dat er door de commotie die in de buurt was ontstaan echt twijfel is ontstaan.

De gemeente beroept zich op overmacht om de grond als tuin te leveren: zij heeft over de vaststelling van het bestemmingsplan geen zeggenschap en heeft geen invloed op de raad. Dat verweer wordt verworpen: deze tekortkoming komt krachtens verkeersopvatting voor rekening van de gemeente.

Het verweer van de gemeente dat het na maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de koper zijn schade volledig vergoed wil zien, slaagt echter:

-      beide partijen gingen er van uit dat reeds bij de geldende bestemming het gebruik als tuin was toegestaan;

-      de gemeente heeft geprobeerd om de bestemming te wijzigen;

-      de gemeente heeft een alleszins redelijk voorstel gedaan met een schadevergoeding van onder meer een extra bedrag van 25% van de koopsom; het draaide er immers om, om enerzijds door de verkoop de gemeente een bezuinigingsmogelijkheid te bieden en anderzijds het verschaffen van het genot van een extra stukje tuin aan de bewoners; de bedoeling van de transactie was dus niet de waarde vermeerdering van de woning van de betrokken eigenaren;

-      het gaat niet om een “gewone” commerciële transactie; het ging voor de gemeente om een bezuinigingsplan (dat in het geheel niet is gerealiseerd); het gaat om publiek geld en bij de beoordeling van de onaanvaardbaarheid als hier aan de orde mogen ook publieke belangen een rol spelen, zo heeft de Hoge Raad uitgemaakt in een arrest d.d. 9 januari 1998 (kinderdagverblijf Snoopie);

-      de koper leidt niet echt schade, maar loopt slechts een voordeel mis (de woning zou € 25.000,- meer waard worden na een investering van slechts ongeveer € 3.000,-)

-      de koper heeft aangegeven dat zij het perceel ook zou hebben gekocht, indien daaraan de voorwaarde zou zijn verbonden van wijziging van het bestemmingsplan (welke voorwaarde dus niet is vervuld);

-      aan de koper kan worden toegegeven, aldus de rechtbank dat van een overheid misschien nog meer dan van een particulier mag worden verwacht dat zij overeenkomsten nakomt en bovendien dat het op de weg van de gemeente had gelegen om één en ander nauwkeurig uit te zoeken alvorens de overeenkomsten aan te bieden, maar dat argument legt te weinig gewicht in de schaal.

Dit is een opmerkelijk oordeel: het komt maar weinig voor dat een vordering wordt afgewezen omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Dat de waarde van  een woning door de aankoop van tuingrond heel veel meer stijgt dan de gebruikelijke waarde van tuingrond, pleit ervoor om bij verkoop van dergelijke grond door een gemeente de koopprijs vast te stellen op bijvoorbeeld de helft van het waardeverschil.

Rb Midden-Nederland 29 augustus 2019, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBMNE:2019:3269

Door Rikkert Hoekstra

"