Actualiteiten

Erfpacht en vertrouwensbeginsel

In het verleden heeft de gemeente Zaanstad al haar grond in beginsel in erfpacht uitgegeven; het was niet mogelijk om het eigendom te kopen.

 

In 1995 heeft de gemeenteraad een in 2006 gewijzigd beleid aangenomen op basis waarvan door erfpachters de bloot eigendom kon worden aangekocht tegen de bij uitgifte gehanteerde grondwaarde, geïndexeerd met 2,5% vanaf de datum van uitgifte tot de datum van afloop van de erfpacht. Begin 2007 heeft de gemeenteraad besloten tot het intrekken van dit beleid; omzettingsaanvragen die voor de  datum van de raadsvergadering waren ingediend werden nog behandeld, maar latere aanvragen niet. Daarna is er een nieuw omzettingsbeleid vastgesteld.

 

Een en ander leidt tot een geschil met de erfpachters, die zich verenigd hadden in een belangenvereniging. Deze vereniging stelt ook een vordering in. Daarin kan zij worden ontvangen aldus de rechtbank in Den Haag omdat deze vereniging op basis van artikel 3:305a BW kan opkomen voor het collectieve belang van de erfpachters.

 

De rechtbank overweegt dat de gemeente bij haar privaatrechtelijk beleid is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel. De gemeente handelt voorts onrechtmatig indien zij bijvoorbeeld artikel 24 Mededingingswet schend of artikel 1 eerste protocol bij het EVRM, dat het recht van eigendom als mensenrecht beschermt. Zij overweegt dat erfpachters er niet op mogen  vertrouwen dat het beleid altijd hetzelfde zal blijven. Er bestaat ook geen rechtsplicht om bij een wijziging van het omzettingsbeleid altijd een overgangsregeling aan te bieden.

 

De gemeenteraad had echter in september 2006 het beleid aangepast door in te stemmen volgens een tijdschema met steeds lager wordende rentepercentages die ter grondslag lagen aan de berekening van de verkoopprijs. Iets meer dan 4 maanden later, in januari 2007, werd dit zonder vooraankondiging ingetrokken, zonder dat het tijdschema was afgesloten. Er was geen melding gemaakt van een op handen zijnde evaluatie en er was in 2006 geen voorbehoud gemaakt dat het beleid gedurende de in 2006 volgens het tijdschema voorziene overgangsperiode nog opgeschort of herzien zou kunnen worden. De rechtbank oordeelt dat de gemeente door toch dit beleid in te trekken, in strijd heeft gehandeld met het ongeschreven vertrouwensbeginsel. De rechtbank interpreteert dit in september 2006 tot stand gekomen beleid aldus, dat daar uit voortvloeit dat het niet kon worden gewijzigd gedurende de periode waarin dit beleid zal worden gevolgd. Daarbij speelt ook een rol dat niet blijkt dat de gemeente zich in 2007 bij de wijziging van het beleid zich er rekenschap van heeft gegeven dat de belangen van de erfpachters werden geschaad en dat ook niet blijkt waarom de gemeente het nieuwe beleid zonder overgangsregeling of andere flankerende maatregelen zonder meer gerechtvaardigd achtte. Kortom: niet bleek van een redelijke beleidsafweging. Niet relevant is dat het besluit van de raad democratisch tot stand is gekomen: het democratische proces ontslaat de gemeente niet van haar verplichting om de belangen van de erfpachters kenbaar bij de totstandkoming van haar beleid te betrekken. Daarom verklaart de rechtbank voor recht dat het te koop aanbieden van de bloot eigendom tegen een prijs, berekend op basis van het in 2007 vastgestelde nieuwe beleid, onrechtmatig is. Dat betekent dat, voor zover erfpachters om omzetting hadden gevraagd, alsnog de overeenkomstig het oude beleid geldende prijzen in rekening moeten worden gebracht. Overigens had de gemeente het beleid in 2007 wel correct op haar website vermeld, zodat daaraan wel voldoende ruchtbaarheid was gegeven.

 

Verder had de belangenvereniging zich op het standpunt gesteld dat het in 2007 vastgestelde beleid qua inhoud ook onrechtmatig was. Volgens haar is dit beleid niet juist, niet gebruikelijk, niet redelijk en niet marktconform. De gemeente stelde zich op het standpunt dat zij bij verkoop van het blote eigendom op grond van het beleid in 1995 geen reële vergoeding ontving voor de verkoop voor de blote eigendom. Het gaat haar om de waarde van de blote eigendom, maar volgens de erfpachters zou ook de waarde van het recht van erfpacht relevant zijn. De rechtbank overweegt dat in vaste rechtspraak is uitgemaakt dat, indien een grondeigenaar een aanbod doet, hij in beginsel de actuele waarde van de grond, dat wil zeggen de marktwaarde van de grond ten tijde van de levering van de blote eigendom aan de erfpachter als koopprijs mag vragen. Dit, met dien verstande dat de vraagprijs haar grens vindt in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en billijkheid.

 

De vereniging had gesteld dat de waarde van de blote eigendom niet gesteld moet worden op de actuele marktconforme prijs daarvan, maar op de contante waarde van de te verwachten canon inkomsten. Deze stelling miskent dat erfpacht recht geeft op het gebruik van andermans onroerende zaak. De rechtspositie van de erfpachter van de grond staat bij aankoop los van de rechtspositie van de potentiële koper van de blote eigendom van de grond: dat zijn twee verschillende rechtsposities. De erfpachter heeft als zodanig geen recht op een deel van de waardestijging van het blote eigendom, nu het erfpachtrecht is beperkt tot het houden en gebruiken van een onroerende zaak van een ander. De ontwikkeling van de grondprijs beïnvloedt de waarde van het recht van erfpacht. Omgekeerd betekent dat echter niet dat de erfpachter meedeelt in de waardeontwikkeling van het blote eigendomsrecht in geval van een omzetting van het recht van erfpacht in volle eigendom. Een andere conclusie zou leiden tot het resultaat dat de erfpachter bij omzetting niet hoeft te betalen voor de gestegen grondprijs en anderzijds bij verkoop van de vol eigendom nadien aan een derde daarvoor wel ontvangt. Een dergelijk resultaat valt niet te verenigen met de inhoud van het erfpachtrecht, waarbij de erfpachter gedurende het bestaan slechts een gebruik vergoeding voldoet, de canon.

 

De gemeente handelt slechts onrechtmatig indien de blote eigendom voor een onevenredig hoge prijs zou worden aangeboden, omdat het in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank overweegt dat het vaststellen van een marktconforme prijs valt binnen de beleidsvrijheid van de gemeente en dat zij zelf een methode kan kiezen voor het vaststellen van de parameters. Het was niet onzorgvuldig in de zin van artikel 3:2 Awb dat de gemeente zich niet kenbaar heeft laten adviseren over hetgeen gebruikelijk is bij de waardering van blote eigendom bij bestaande erfpachtrechten. De gemeente heeft zich overigens wel laten adviseren door iemand, maar een algemene rechtsplicht om de ingewonnen adviezen zonder meer met de vereniging te delen, bestaat niet.

Voor het aannemen van misbruik van een economische machtspositie als bedoeld in artikel 24 Mededingingswet moet komen vast te staan dat het beleid leidt tot een prijs die hoger is dan de actuele marktwaarde, maar daarvoor waren onvoldoende feiten gesteld.

 

De rechtbank gaat vervolgens over tot een toetsing van de door de gemeente gehanteerde algemene erfpachtvoorwaarden aan de Europese richtlijn inzake oneerlijke bedingen en de regeling van algemene voorwaarden van het BW.

 

De rechtbank oordeelt onder meer dat de geschilbeslechting door deskundigen bij wijze  van bindend advies omtrent de canon herziening onredelijk bezwarend is, omdat in artikel 6:236 sub n BW is bepaald dat een bepaling die voorziet in een beslechting een geschil door een ander dan de overheidsrechter, onredelijk bezwarend is, tenzij de wederpartij een termijn heeft waarbinnen deze kan kiezen voor beslechting door de overheidsrechter. De rechtbank vernietigt dit beding; het gaat om een splitsbaar beding, zodat partiële vernietiging van slechts dit beding mogelijk is.

 

Verder overweegt de rechtbank dat een beding waarbij de canon in de toekomst kan worden herzien, op zichzelf niet hoeft te worden aangemerkt of moet worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Dat er een betaalde onzekerheid bestaat over toekomstige financiële verplichtingen en de wijze waarom bepaalde elementen uit de overeengekomen berekening worden ingevuld, maakt niet dat de bepaling onredelijk bezwarend is. De procedure waarlangs de canon herziening moet worden verkregen, is voldoende bepaald.

 

In de algemene voorwaarden is verder opgenomen dat de canon telkens na 5 jaar kan worden aangepast aan de ontwikkeling van de marktrente. Volgens de vereniging is deze bepaling oneerlijk, want dat betekent dat de canon zeer aanzienlijk kan schommelen en daarmee onvoorspelbaar wordt. Volgens de vereniging is dit een verboden, eenzijdige prijsaanpassing. De rechtbank oordeelt dat het hier gaat om een indexeringsbepaling; dat is geen ongebruikelijke clausule. Dit is geen oneerlijk beding.

 

Voorts was nog in het geschil dat ten aanzien van een bepaalde erfpachter weliswaar in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden werd gesproken van een voortdurende erfpacht, terwijl in de akte zelf een erfpachtuitgifte aan de orde was voor de bepaalde duur van 75 jaar. De rechtbank oordeelt dat de algemene voorwaarden buiten beschouwing moeten blijven, omdat men moet kunnen vertrouwen op de erfpachtakte, waarin in dit opzicht kennelijk is afgeweken van de algemene voorwaarden. Daarom gold er niet een voortdurende erfpacht.

 

De ervaring leert dat eigenaren bij wijzigingen van hun erfpachtrechten er goed aan doen om zorgvuldig te opereren. Anders bestaat het risico dat men in langdurige gerechtelijke procedures verwikkeld raakt!

 

Rb Den Haag 28 november 2018, www.rechtspraak.nl:ECLI:NL:RBDHA:2018:14139

 

Door Rikkert Hoekstra