Actualiteiten

Kluswoningen

De gemeente Rotterdam verkoopt een aantal “kluswoningen” en verbindt daaraan de eis dat deze moeten worden opgeknapt overeenkomstig een door de gemeente vastgesteld programma van eisen op straffe van verbeurte van een boete.

 

De kopers hebben zich, zo beweren zij, om een inschatting van de totale kosten van de renovatie te kunnen maken bij de aankoop van de kluswoningen, gebaseerd op de mededelingen die door of namens de gemeente zijn gedaan met betrekking tot de financieringseis, de geschatte renovatiekosten en de van de kopers verwachtte mate van zelfwerkzaamheid. Het bedrag van de financieringseis bleek echter ontoereikend, onder meer omdat de gemeente in de berekening van de geschatte verbouwingskosten een afslag voor zelfwerkzaamheid heeft meegenomen die voor de kopers niet te realiseren was. De kopers werden dus geacht veel meer zelf te doen dan reëel haalbaar, zodat de kosten onverwacht hoog opliepen. Hadden de kopers dit geweten, dan hadden zij de kluswoningen niet voor deze prijs aangekocht. De kopers zijn van mening dat zij nadeel hebben geleden, bestaande uit dat deel van de koopsom dat zij teveel voor de kluswoningen hebben betaald en daarom vorderen zij op basis van dwaling terugbetaling van dit bedrag.

 

De rechtbank te Rotterdam overweegt dat degene die overweegt een overeenkomst aan te gaan, tegenover de wederpartij gehouden is om binnen redelijke grenzen maatregelen op te nemen om te voorkomen, dat hij onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken zijn toestemming geeft. Zij stelt vast dat de mededelingen van projectbureau Urbannerdam voor rekening van de gemeente komen. Het projectbureau heeft in de relatie tussen de kopers en de gemeente te gelden als “de gemeente”. Bovendien staat vast dat de kopers gezamenlijk een vereniging van opdrachtgevers vormden en om die reden onderling informatie aan elkaar verstrekten, zodat informatie die door het projectbureau aan één koper is verstrekt, moet worden geacht aan alle kopers te zijn verstrekt.

 

De gemeente heeft vooraf een inschatting gemaakt hoeveel geld de koper moest investeren om de betreffende woning op te knappen conform het plan van eisen. Ook heeft de gemeente een taxatie na de renovatie laten uitvoeren. Op basis van deze gegevens heeft de gemeente de verkoopprijs van de kluswoningen en de financieringseis vastgesteld, waarbij het verschil tussen de verkoopprijs en de financieringseis het bedrag betreft dat beschikbaar is voor de renovatie van de woning. Bij het vaststellen van de financieringseis is op de inschatting van de renovatiekosten een afslag gehanteerd voor eigen werkzaamheden van over het algemeen ca. 30%.

 

De door de gemeente gestelde financieringseis, die gesteld is voor het totaal van het aankoopbedrag en de renovatiekosten, bestaat uit de aankoopprijs van de betreffende kluswoning plus een inschatting van de kosten om de kluswoning te kunnen renoveren conform het programma van eisen. De gemeente beweert dat dit bedrag een minimumbedrag was, maar de kopers vinden dat het ging om een redelijke inschatting van het totaal te financieren bedrag.

Het projectbureau heeft laten weten dat de gemeente een inschatting had laten maken van de renovatiekosten om de koopprijs en de financieringseis van de kluswoningen te kunnen vaststellen. De inschatting is gemaakt door een aantal architecten na een “snelle, goede conditie meting” van de kluswoningen. Er is aan de kopers gemeld dat er rekening is gehouden met enige mate van zelfwerkzaamheid van de kopers. De brochure vermeldt dat een koper voor het bedrag van de financieringseis, “niet al het werk door een aannemer laat doen, maar als je ook dingen zelf doet zoals slopen, schilderen, isolatie aanbrengen, enzovoorts, zal dat lukken.” Het komt er op neer, zo stelt de rechtbank vast, dat door de inlichtingen van de gemeente bij de kopers, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, de voorstelling van zaken was ontstaan dat uit eigen inschattingen van de gemeente was gebleken, dat een koper voor het bedrag van de financieringseis de betreffende kluswoning konden aankopen en zelf “sober en doelmatig” kon renoveren conform het programma van eisen dat de gemeente had vastgesteld, mits de koper zelf ook kluswerkzaamheden zou verrichten. Anders dan de gemeente betoogd, hoefden de kopers op basis van deze inlichtingen niet te verwachten dat het bedrag van de financieringseis minimaal het bedrag dat nodig was om tot renovatie te kunnen overgaan.

 

De partijdeskundige van de kopers concludeert dat het gestelde kluspercentage voor zelfwerkzaamheid van 30% redelijk is, maar de besparing van ruim 30% door zelfwerkzaamheid is alleen van toepassing op arbeidskosten en niet ook op de materiaalkosten, omdat de materialen in ieder geval moeten worden aangekocht. Dat betekende dat de gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid redelijkerwijs niet te hanteren was. Voor sommige kopers gaat het om enkele tienduizenden euro’s. Dat er geen onderscheid is gemaakt tussen arbeids- en materiaalkosten is volgens de gemeente te verklaren, doordat het alleen maar het doel was om in de financieringseis tot uitdrukking te brengen, dat door zelfwerkzaamheid een besparing zou kunnen worden behaald op de renovatiekosten.

 

Daarmee miskent de gemeente echter, oordeelt de rechtbank, dat de kopers op basis van de door of namens de gemeente verschafte inlichtingen de voorstelling van zaken hadden, dat uit kosteninschattingen van de gemeente is gebleken, dat zij de kluswoning voor het bedrag van de financieringseis konden aankopen en sober en doelmatig konden verbouwen, conform het programma van eisen. Weliswaar waren de kopers op de hoogte van de afslag voor zelfwerkzaamheid, maar op basis van het partijdeskundige rapport hebben de kopers gemotiveerd gesteld dat die afslag, zoals door de gemeente was gehanteerd, in werkelijkheid niet te realiseren was. De gemeente heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarom heeft de gemeente bij de kopers een onjuiste voorstelling van zaken veroorzaakt.

 

Van belang is dat het projectbureau de kopers uitdrukkelijk heeft afgeraden om, voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst, bij aannemers offertes op te vragen voor een renovatie van de tussenwoningen, omdat men daarmee het risico zou lopen dat aannemers bij de aanbesteding niet meer onder het bedrag van de eerdere offerte zouden gaan. Vast staat dat de kopers in lijn met dit advies, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, geen volledige inschatting hebben kunnen maken van al de werkzaamheden van het programma van eisen en de bijbehorende kosten.

 

Dat één van de kopers werd bijgestaan door een architect, maakt dit niet anders. Deze architect, die ook voor de gemeente de quickscan had uitgevoerd, werd door de gemeente betaald en uit de overgelegde stukken blijkt enkel, dat de architect de koper heeft bijgestaan bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Daarbij was wel een indicatie gegeven van de bouwkosten, maar daaruit volgt niet dat deze koper, in aanvulling op de uitgevoerde quickscan, een hernieuwde begroting van de renovatiekosten heeft laten maken of dat aan deze koper een hogere inschatting van de renovatiekosten bekend was geworden. Daarom behoort betaling niet voor rekening van de kopers te blijven.

 

Gezien de aard van dwaling zal als gevolg van die dwaling geleden nadeel gedeeltelijk worden verdisconteerd in een aangepaste koopprijs. Gedeeltelijk, omdat de gemaakte meerkosten wel hebben geresulteerd in een hogere waarde van de woning. Daarom oordeelt de rechtbank dat de aankoopprijs moet worden verlaagd, zodat de gemeente een deel van de aankoopsom van enkele tienduizenden euro’s per koper moet terugbetalen.

Rb Rotterdam 18 december 2019, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBROT:2019:10075

 

Door Rikkert Hoekstra