Actualiteiten

Overeengekomen gebruik?

De gemeente Venlo verkoopt een pand in het stadscentrum met de volgende omschrijving “Commerciële ruimte met bovenwoning en garage met ruime bestemmingsmogelijkheden.” Volgens de verkoopfolder is volgens het (ontwerp) bestemmingsplan toegestaan detailhandel en horeca categorie 1-2, zijnde een restaurant. In de vanaf 2012 gebruikte brochure is gesteld dat het bestemmingsplan voorjaar 2013 zal worden vastgesteld.

 

In januari maakt een gegadigde zijn belangstelling kenbaar; aan hem wordt de verkoopbrochure toegezonden. De gegadigde maakt duidelijk dat hij een restaurant met zitplaatsen in het pand wil beginnen. De makelaar deelt mee dat in de brochure ook de bestemmingsplan bepalingen zijn opgenomen. In februari 2015 wordt het pand bezichtigd. Vervolgens wordt de overeenkomst gesloten. Daarin staat dat het pand de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als winkelpand. Voor het overige staat de gemeente nergens voor in, aldus de overeenkomst.

 

Echter, het bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld: sinds 2013 rust op het pand de meer beperkte bestemming “wonen met functie aanduiding detailhandel”, waardoor niet de vestiging van een restaurant mogelijk is. Dit heeft de gemeente na de ondertekening van de verkoopovereenkomst onverwijld gemeld. De koper verlangt dat de gemeente de bestemming gaat wijzigen conform het ontwerp, maar de gemeente weigert dit. Daarop ontbindt de koper de overeenkomst en maakt hij aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% en vergoeding van kosten. De gemeente stelt zich echter op het standpunt dat conform de overeenkomst een winkelpand is geleverd zoals staat in de tekst van de koopovereenkomst.

 

De rechtbank wijst de vordering van de gemeente toe: volgens haar is een winkelpand verkocht en ook geleverd.

 

Het Hof denkt er in hoger beroep anders over. Immers, de makelaar heeft gezegd dat het bestemmingsplan – en dus niet het ontwerpbestemmingsplan – ruime mogelijkheden bood met verwijzing naar het gestelde in de verkoopbrochure. Gelet op deze mededeling mocht de koper er op vertrouwen dat gebruik als restaurant was toegestaan. Het verweer van de gemeente dat een bestemminsplan eenvoudig via het internet te raadplegen is en dat de koper dus niet op deze mededeling had mogen afgaan maar zelf onderzoek had moeten verrichten, wordt verworpen. De koper hoefde er geen rekening mee te houden dat aan hem van de zijde van de gemeente verouderde en onjuiste informatie zou worden verstrekt in antwoord op een expliciete vraag. Door de verkoopbrochure niet te wijzigen heeft de gemeente de daarin opgenomen informatie niet gecorrigeerd en dus de koper in de waan gelaten dat het pand de genoemde ruime bestemmingsmogelijkheid had. Partijen hebben vervolgens niet gesproken over de omschrijving van het normaal gebruik van het gebruik in het koopcontract als winkelpand; daarom hoefde de koper er niet op bedacht te zijn dat deze omschrijving betekende dat hetgeen hem eerder was meegedeeld, inmiddels was achterhaald. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het pand voor het laatst als stadswinkel ik gebruik was geweest, zodat het gebruik van de term “winkelpand” niet tot vragen hoefde te leiden; volgens het ontwerpbestemmingsplan had het pand immers ook de bestemming detailhandel, horeca categorie 1-2. Van de gemeente had verwacht mogen worden dat het rechtzetten van onjuiste informatie die op een expliciete vraag uitdrukkelijk was verstrekt, om expliciete wijze zou gebeuren en niet slechts impliciete met de aanduiding “winkelpand” in het koopcontract. De koper moet er daarom vanuit gaan dat het contract ter weergave was van hetgeen de partijen eerder waren overeengekomen: dat is immers de functie van een schriftelijk contract. Het opstellen van een schriftelijk contract is niet een manier om het overeengekomen op een cruciaal punt stilzwijgend te wijzen aldus het Hof. Dat de koper heeft aangegeven dat het belangrijk was dat het gebruik als restaurant mogelijk was, laat niets aan duidelijkheid te wensen over. Daarmee was helder welke bestemmingen het pand volgens de koper diende te hebben. Nu het de gemeente duidelijk was dat gebruik als restaurant belangrijk was, had zij de koper moeten informeren dat dat gebruik volgens het vastgestelde bestemmingsplan niet was toegestaan. Zij kan zich er daarom niet op beroepen dat deze daar door eigen onderzoek achter had moeten komen.

 

Het Hof overweegt voorts dat hetgeen volgens een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet, aldus artikel 6:92 lid 2 BW. Er bestaat daarom geen grondslag voor vergoeding van verdere schade c.q. kosten. Bovendien was de koper ten tijde van de koop woonachtig in Thailand. Het Hof oordeelt dat het niet voldoende was toegelicht waarom het nodig zou zijn om in verband met het sluiten van de koopovereenkomst en het treffen voorbereidingen voor de verbouwing een woning te huren voor de duur van 5 maanden.

 

Deze uitspraak van het Hof onderstreept dat een koopovereenkomst tot stand komt tijdens de onderhandelingen; een schriftelijk stuk dat naar aanleiding daarvan wordt opgemaakt, is niet de koopovereenkomst maar enkel de schriftelijk weergave daarvan. Bij het uitleg van het schriftelijk stuk moet goed op het voorstadium worden gelet. Dat het pand in dit stuk als “winkelpand” werd aangeduid betekende daarom, anders dan de rechtbank had geoordeeld, niet dat gebruik als restaurant stilzwijgend werd uitgesloten.

 

Hof Den Bosch 27 augustus 2019, www.rechtspraak.nl:ECLI:NL:GHSHE:2019:3179

 

Door Rikkert Hoekstra