Actualiteiten

Stadskantoor Heerlen

De huur van het bestaande stadskantoor van de gemeente Heerlen eindigt per 1 januari 2016. Op 30 januari 2014 sluiten de gemeente en een projectontwikkelaar een koopovereenkomst voor een bedrag van € 10.900.000,- met name voor een nieuw stadskantoor. Op 3 februari 2014 wordt de waarde volgens het definitieve taxatierapport vastgesteld op een bedrag van € 10.735.000,- vrij op naam. De gemeenteraad stemt in met de door het college voorgenomen aankoop; op 25 juli 2014 wordt de overeenkomst ondertekend.

 

Een vastgoedexploitant komt op tegen deze deal; deze exploitant beschikt over 12.200 m2 verhuurbare huuroppervlakte ter plaatse en vordert dat de overeenkomst nietig wordt verklaard en dat de projectontwikkelaar de ontvangen koopsom aan de gemeente moet terug betalen, op de grond dat hier sprake is van verboden staatssteunverlening. De rechtbank wijst deze vordering af, oordelend dat niet is komen vast te staan dat de ontwikkelaar een niet-marktconform voordeel heeft ontvangen.

 

Het hof overweegt om te beginnen dat de nationale rechter het begrip overheidssteun moet uitleggen om vast te stellen of een concrete steunmaatregel al dan niet had moeten worden gemeld bij de Europese commissie; deze commissie is exclusief bevoegd om een bepaalde steunmaatregel al dan niet in overeenstemming te oordelen met de belangen van de gemeenschappelijke markt. Het gaat erom dat de rechter een maatregel treft die bevordert dat de mededingingssituatie voor de eventueel onrechtmatige uitkering van de overheidssteun wordt hersteld. In mededeling-97 van de Europese Commissie staat dat overheden voor de verkooponderhandelingen een taxatie kunnen laten vaststellen om de minimale aankoopprijs te bepalen, die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun wordt verleend. Als deze richtlijnen worden gevolgd, dan behoefd de steunmaatregel niet bij de Europese Commissie te worden aangemeld. Voor de beoordeling is relevant het “Market Economy Operation of Principle (MEO of MEP)”: zou een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden er toe kunnen worden gebracht om een even grootte kapitaalinbreng te doen?

 

Het hof overweegt dat de vastgoedbelegger voldoende belang heeft. Deze stelt immers dat deze nadeel ondervindt van de ongeoorloofde staatssteun aan de ontwikkelaar. Daarom is er aldus het hof voor de vastgoedbelegger voldoende procesbelang; de beweringen van de gemeente en de ontwikkelaar hadden betrekking op de vraag of de vastgoedbelegger jegens de gemeente en de ontwikkelaar rechten zou kunnen ontlenen aan de Europese staatssteun bepalingen, dus op de vraag of bijv. de ontwikkelaar ook recht zou krijgen op de onrechtmatige staatssteun (antwoord: nee), maar dat is een vraag van materieelrechtelijke aard op het gebied van relativiteit en causaliteit. Dat staat los van de kwestie van het procesbelang. Materieelrechtelijke kwesties kunnen pas aan de orde komen nadat is vast komen te staan dat sprake is van onrechtmatige overheidssteun.

 

Het hof gaat eerst in op de vragen of er sprake is van een dreigende vervalsing van de mededinging die bovendien leidt tot ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer. Kan de concurrentiepositie van de begunstigde onderneming ten opzichte van andere ondernemingen worden versterkt? Vervalsing van de mededinging bestaat als de begunstigde onderneming met de steun haar marktaandeel kan vergroten en ook indien deze dankzij de steun een sterkere concurrentiepositie kan behouden dan het geval was geweest zonder steun. Het hof oordeelt dat, indien sprake was van een voordeel – dat niet aanzienlijk behoeft te zijn geweest – dit kan hebben geleid tot verbetering van de financiële positie en daarmee de concurrentiepositie van de ontwikkelaar. Relevant is slechts dat de steun het handelsverkeer ongunstig kan beïnvloeden. Daarvan kan ook sprake zijn als de begunstigde onderneming niet zelf direct grensoverschrijdend actief is. Een marktafbakening is in dit kader niet nodig. Volgens de vastgoedexploitant is de onroerendgoedmarkt welhaast per definitie internationaal/intracommunautair, waarbij ook nog van belang is dat Heerlen in een grensgebied ligt. De gemeente en de ontwikkelaar brengen er tegen in dat dit slechts betrekking heeft op de vastgoedmarkt in het algemeen. Het hof oordeelt dat het internationaal handelsverkeer wel in het geding is, omdat de vastgoedexploitant voldoende had aangetoond dat er in Zuid-Limburg onroerend goed transacties plaatsvinden met niet-Nederlandse partijen. Dat de gegeven voorbeelden geen betrekking hebben op de kantorenmarkt, vindt het hof niet van doorslaggevend belang. Immers, niet is gesteld of gebleken waarom de kantorenmarkt zich aan de kennelijke internationalisering onttrekt. Bovendien is de projectontwikkelaar ook zelf in het buitenland actief.

 

De hamvraag is uiteraard of er een financieel voordeel bestaat. De vastgoedexploitant had gesteld dat, als de gemeente de onvoorwaardelijke bied-procedure al op grond van mededeling-97 zou hebben opgevolgd, dit niet zou hebben geresulteerd in een totaalprijs van € 10.900.000,- en dat het kantoorpand dan nooit zou zijn gebouwd. Het hof verwerpt echter deze stelling, omdat de gemeente heeft kunnen kiezen voor de andere in deze mededeling genoemde methode, de taxatie-methode.

 

De rechtbank had vastgesteld dat taxatie formeel was afgerond op 3 februari 2014, maar dat de onderhandelingen hadden plaatsgevonden in januari 2014 dus daarvoor al. De rechtbank vond dat niet bezwaarlijk. Het hof oordeelt dat er geen bezwaar tegen bestaat als de gemeente de taxatie gebruikt om de resultaten van de onderhandelingen af te toetsen, door bijvoorbeeld te beslissen al dan niet gebruik te maken van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden. Uit de jurisprudentie van de Europese rechter en de besluiten van de commissie volgt niet dat er onoverkomelijke bezwaren bestaan tegen een taxatie achteraf.

 

Het hof stelt vast dat aan de taxateurs de bijzondere aanwijzing is verstrekt dat uitgangspunt voor de taxatie dient te zijn het bepalen van de marktwaarde als zijnde de beleggingswaarde met een sale-and-lease-back constructie op basis van genoemde uitgangspunten. Het hof concludeert dat melding van deze constructie kennelijk geen verband houdt met de door de taxateurs te gebruiken waarderingsmethode; de taxateurs waren op dit punt vrij. De vraag rijst waarom deze constructie dan toch zo duidelijk is vooropgesteld in de opdracht. Bij gebrek aan alternatieve verklaringen gaat het hof er van uit dat de gemeente de taxateurs daarmee bewust heeft opgedragen om er van uit te gaan dat daadwerkelijk gebruik zou worden gemaakt van de genoemde constructie. Dan is het bezwaarlijk, oordeelt het hof, dat de gemeente niet heeft toegelicht waarom zij de opdracht aldus heeft geformuleerd. De gemeente heeft niet toegelicht of in de onderhandelingsperiode inderdaad is gedacht over toepassing van deze constructie. Deze constructie is echter in feite niet toegepast. Daarom gelast het hof een onderzoek door deskundigen, onder andere om te onderzoeken of met de opgedragen schatting van (de marktwaarde als zijnde de beleggingswaarde met sale-and-lease-back constructie) inderdaad opdracht is gegeven om de marktwaarde als bedoeld in mededeling-97 te taxeren.

 

Moraal van dit verhaal: voor de staatsteun-beoordeling van vastgoedtransacties kan er van uit worden gegaan dat vrij snel geoordeeld wordt dat deze een in potentie nadelige beïnvloeding van de tussenstaatse handel kan opleveren. Er zal ook al snel een vastgoedpartij te vinden zijn die voldoende procesbelang heeft om een gerechtelijke procedure te starten. Bij het geven van aanwijzingen aan een taxateur moet men op zijn tellen passen!

 

Hof ’s-Hertogenbosch 18 december 2018, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2018:5278

 

Door Rikkert Hoekstra