Actualiteiten

Totstandkoming koopovereenkomst en onrechtmatig afbreken van onderhandelingen

In deze zaak gaat het om de verkoop van een theater door de gemeente. Een directeur van een holding had belangstelling en heeft een mondeling bod gedaan. Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen partijen? En heeft de gemeente de onderhandelingen onrechtmatig afgebroken?

 

In dit geval ging het om de verkoop van een theater dat al langere tijd te koop stond. De gemeente heeft het in november 2011 voor het eerst te koop gezet voor een vraagprijs van € 2 miljoen. Eén van de voorwaarden die de gemeente stelt, is dat de koper zijn globale plannen met het theater kenbaar moeten maken. Zij kreeg destijds vrijwel geen belangstelling en/of biedingen. De verkoop is om die reden gestaakt. In juli 2013 heeft de gemeente het theater opnieuw te koop gezet, maar deze keer voor een prijs van € 1,53 miljoen. Een directeur van een holding heeft het theater bezocht en was geïnteresseerd in de koop. De verkoopcoördinator van de gemeente heeft de directeur benaderd met de vraag of hij nog interesse had in een eventuele koop. Hierna volgde drie oriënterende gesprekken tussen de directeur en de gemeente. Bij het derde gesprek deed de directeur een mondeling bod van € 1,2 miljoen en gaf aan dat dit een uiterst bod was. De gemeente heeft een makelaar via een e-mail ook in de gelegenheid gesteld om een bod uit te brengen. Uiteindelijk is het bod van de makelaar geaccepteerd. De holding was het hier niet mee eens. Hij begon een rechtszaak en ging daarna in hoger beroep. Wat wel belangrijk is om te onthouden, is dat in dit soort zaken de omstandigheden van het geval een grote rol spelen.

 

Ten eerste voert de holding aan dat de gemeente het gerechtvaardigd vertrouwen heeft opgewekt dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Uit getuigenverklaringen blijkt echter dat slechts sprake is van een bod. Dit bod zou vóór de afgesproken datum aanvaard moeten zijn door de gemeente, wil een overeenkomst tot stand zijn gekomen. De gemeente heeft overigens ook een e-mail gestuurd, waarin wordt vermeld dat de besluitvorming ten aanzien van de bieding is aangehouden. Uiteindelijk heeft de gemeente besloten om het bod van de holding niet te aanvaarden. De holding had volgens het hof dus redelijkerwijs moeten begrijpen, dat in dit geval nog geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.

 

Daarnaast voert de holding aan dat de gemeente de onderhandelingen tussen partijen onrechtmatig heeft afgebroken. De holding heeft na drie gesprekken slechts een bod gedaan en summier aangegeven wat haar plannen zijn na de koop. De gemeente heeft ervoor gekozen om het bod af te wijzen zonder verdere onderhandelingen met de holding. In feite waren partijen dus nog niet in onderhandeling met elkaar. Verder blijkt nergens uit dat enige toezegging is gedaan door de gemeente. Volgens het hof heeft de gemeente de onderhandelingen dus niet onrechtmatig afgebroken.

 

Ook stelt de holding dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente is bij de verkoop een private partij. Bij de besluitvorming over de verkoop gelden voor haar wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De holding verwijt de gemeente, dat zij de makelaar in de gelegenheid heeft gesteld om een nader bod uit te brengen, terwijl de holding op dat moment de enige bieder was. De holding had echter een bod uitgebracht wat lager was dan de vraagprijs en zij kreeg ook geen exclusief onderhandelingsrecht van de gemeente. Volgens het hof stond het de gemeente dan ook vrij om anderen de gelegenheid te bieden om een bod uit te brengen.

 

Tot slot mag de gemeente bij haar beoordeling over de verkoop van onroerend goed met een publieksbestemming meewegen, dat de plannen van een koper in haar ogen beter en concreter zijn. De kopende partij wilde het theater gebruiken waar het voor bedoeld was, namelijk als theater.

 

Het is dus belangrijk om tijdens gesprekken over een eventuele verkoop geen toezeggingen te doen en neutraal te blijven tegenover alle geïnteresseerden.

 

Hof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2020, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2020:79

 

Door Romana Soekarnsingh